La spécificité du bail commercial est de reconnaître, sous certaines conditions, au locataire le droit à la propriété commerciale qui se traduit par l’obligation du bailleur de renouveler le bail à son échéance, ou à défaut de verser une indemnité compensatrice dite indemnité d'éviction.

Le bailleur qui souhaite reprendre possession de ses locaux doit notifier, impérativement par exploit d’huissier, un congé avec offre d’indemnité d'éviction.

Ce congé met fin au bail.

Le locataire n’est toutefois pas immédiatement obligé de partir et a droit au maintien dans les lieux jusqu’à la perception de l’indemnité d'éviction.

Le locataire maintenu dans les lieux est désormais redevable d’une indemnité d'occupation et non d’un loyer.

Cette indemnité d'occupation n’est pas égale au montant du dernier loyer contractuel mais à la valeur locative affectée d’un coefficient de précarité, de l’ordre de 10 à 15 %.

Le preneur doit, pour percevoir l’indemnité d'éviction engager une action judiciaire à cette fin, et ce, dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, sous peine de prescription.

Sauf accord amiable, le juge va fixer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation en ayant préalablement recours à une mesure d’expertise.

La procédure indispensable sera donc nécessaire longue.